[山东省潍坊市住房公积金个人住房贷款管理办法]山东省潍坊市住房公积金个人住房贷款管理办法

第一章 总则

第一条 为支持住房公积金缴存职工基本住房消费，进一步规范住房公积金个人住房贷款管理，根据国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等相关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条 住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款）是指潍坊市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）运用住房公积金，委托商业银行（以下简称受委托银行）向申请且经审核符合条件的住房公积金缴存职工发放的，定向用于购买我市行政区域内国有土地上可以办理产权的普通自住住房（不包括商业用房和别墅）的贷款。

第三条 公积金中心为本市行政区域内公积金贷款的管理机构，负责公积金贷款业务的监督管理。

第四条 经潍坊市住房公积金管理委员会同意，公积金中心与受委托银行签订《潍坊市住房公积金金融业务委托协议书》，明确各自的权利、义务、责任。受委托银行应当根据委托协议和公积金中心制定的操作规范办理公积金贷款业务，并接受公积金中心的监督。

第二章 贷款对象和条件

第五条 申请公积金贷款的借款人（以下简称借款人）是按规定缴存住房公积金，符合公积金贷款条件并且具有完全民事行为能力的自然人。

第六条 借款人须同时具备以下条件：

（一）借款人连续足额缴存住房公积金的时限符合相关要求；

（二）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

（三）有合法有效的《商品房买卖合同》或《存量房买卖合同》；

（四）购房首付款符合规定比例；

（五）提供符合要求的担保方式；

（六）借款人是《商品房买卖合同》或《存量房买卖合同》中约定的产权人；

（七）法律法规规章和上级政策规定的其他条件。

第七条 借款人及配偶应当同意授权公积金中心和受委托银行查询个人信用状况。

第三章 贷款期限、额度和利率

第八条 公积金贷款期限最长不得超过潍坊市住房公积金管理委员会公布的年限。同时，贷款期限加借款人年龄不得超过借款人法定的退休年龄。对于国家、省、市另有规定的按相关规定执行。

第九条 公积金贷款额度按照下列标准确定，以下四项中的最低值为公积金贷款额度的最高上限：

（一）不得超过潍坊市住房公积金管理委员会公布的最高额度；

（二）不得超过按国家、省、市房贷政策规定的应缴纳首付款后剩余房价的最高额度；

（三）不得超过借款人及配偶缴存公积金账户余额倍数计算的最高额度；

（四）贷款期限5年（含）以下的，月应还款额不得超过借款人及配偶月收入总额的50%（不含1年期内的贷款）；贷款期限５年以上的，月应还款额不得超过借款人及配偶月收入总额的40%。

借款人及配偶月收入总额计算方法：借款人夫妻双方缴存公积金的，以双方缴存的住房公积金基数（以下简称缴存基数）合并计算；借款人配偶在我市未缴存住房公积金的，配偶按我市最低工资标准月收入与借款人缴存基数合并计算；借款人为单身缴存公积金的以缴存基数单独计算。

第十条 公积金贷款利率执行中国人民银行规定的利率标准，贷款期内法定利率发生调整的，1年期贷款按《潍坊市住房公积金个人住房贷款借款担保合同》（以下简称借款合同）约定利率计息，1年期以上贷款于次年1月1日起按调整后的相应利率档次计息。

第十一条 公积金贷款及自筹资金不足以支付购买住房全部价款的，借款人可同时向受委托银行申请商业住房贷款（以下简称组合贷款），组合贷款的总额度不得超过国家、省、市房贷政策规定的比例，组合贷款中公积金贷款期限和商业贷款期限一致，抵押物为同一所购房屋。

第四章 贷款担保

第十二条 借款人申请公积金贷款应当提供公积金中心认可的担保，可以采用抵押担保或质押担保。

第十三条 采取抵押担保方式的，借款人应以所购房为抵押物。抵押物为期房的，房地产开发企业承担连带保证责任，抵押物应当是借款人、共有权人拥有完全产权的房产。借款人应当将房产价值全额用于贷款抵押，并且依法办理不动产抵押登记手续。以共有权人的所购房为抵押物的，应当征得共有权人的同意。

公积金贷款本息未清偿前，抵押人不得将抵押物转让、重复抵押或以其他方式擅自处置。

以所购房作抵押物的，公积金中心为第一顺序抵押权人，享有优先受偿权。

第十四条 抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至借款人还清全部公积金贷款本息之日止。贷款本息结清后，当事人应当按合同的约定，到原不动产登记部门办理抵押注销登记手续，解除抵押。

第十五条 采取质押担保方式的，借款人可以用本人或他人（可以是多人）的住房公积金账户余额作为质押物。

以他人提供的住房公积金账户余额作质押的，要由出质人出具同意质押的证明，其质押证明中确定的住房公积金账户余额在借款人清偿公积金贷款本息以前不能使用。

第十六条 质押担保的期限自签订质押合同之日起至借款人还清全部公积金贷款本息之日止。

第五章 贷款程序

第十七条 借款人申请公积金贷款需按要求提交有关资料，并在《潍坊市住房公积金个人住房贷款申请审批表》《借款合同》等资料上签字。

第十八条 公积金中心应当自收到齐全有效的资料后，5个工作日内完成审批工作。准予贷款的，公积金中心通知受委托银行为借款人办理后续贷款手续；不准予贷款的，应向借款人说明理由。

第十九条 办理完相关手续后，公积金中心向《借款合同》中约定的账户发放贷款。

第二十条 当个贷率超过规定的上限时，实行贷款轮候发放制度，按照借款人办理完抵押登记的先后顺序逐批放款，以确保住房公积金收支平衡，防范流动性风险。

第六章 贷款偿还

第二十一条 一年期的公积金贷款，不分段计息，到期日一次性结清贷款本息。

第二十二条 一年期以上的公积金贷款，采取每月等额本息还款法或等额本金还款法。

等额本息还款法是借款人每月按相等的金额偿还公积金贷款本息。

等额本金还款法是在还款期内把公积金贷款总额等分，借款人每月偿还同等数额的本金和剩余公积金贷款在该月所产生的利息。

借款人在第一期和最后一期按实际占用的天数计算借款利息。

第二十三条 借款人偿还公积金贷款本息采取委托扣款方式，由受委托银行每月扣款；也可采取委托公积金中心每月自动提取公积金偿还贷款本息的方式。

第二十四条 借款人正常还款期间,可以提前偿还全部或部分贷款。已计收的贷款利息不作调整，也不退还。借款人提前偿还部分贷款的，提前还贷后，还款期数不作调整，月还款额重新计算确定。

第七章 合同的变更与终止

第二十五条 《借款合同》需要变更或借款人将《借款合同》项下的权利、义务转让给他人的，应当经当事人各方协商同意，并签订书面变更协议。新合同签订前，原《借款合同》继续有效。

第二十六条 借款人在合同履行期间死亡、被宣告死亡或失踪、丧失民事行为能力的，借款人的遗产继承人、受遗赠人同意继续履行《借款合同》义务的，应当持同意履行《借款合同》的书面材料等文件与公积金中心签订债务承担协议，继续履行合同。无遗产继承人、受遗赠人或者遗产继承人、受遗赠人拒绝继续履行《借款合同》的，公积金中心依法对质押、抵押物等担保财产实现优先受偿权。

第二十七条 借款人需变更担保方式的，应征得公积金中心同意，并由当事人各方按规定办理变更手续。

房地产开发企业丧失承担连带保证责任能力，或发生合并、分立、破产时，受委托银行通知借款人办理变更手续，并报公积金中心备案。

第二十八条 借款人按《借款合同》约定清偿全部公积金贷款本息后，《借款合同》终止。

第八章 监督管理

第二十九条 公积金中心和受委托银行应当按规定程序办理公积金贷款业务，并按《借款合同》的约定发放公积金贷款。

第三十条 借款人有下列违反规定行为之一的，公积金中心和受委托银行有权停止发放公积金贷款，要求借款人提前偿还部分或全部借款或依法处置抵押物、质押物。

（一）通过提供虚假文件或资料等欺骗手段取得公积金贷款的；

（二）擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

（三）贷款期限内，借款人未按《借款合同》约定按时、足额归还贷款本息的；

（四）贷款到期，借款人未按《借款合同》约定清偿全部贷款本息的；

（五）与他人签订有损公积金中心或受委托银行的合同或协议的；

（六） 房地产开发企业丧失承担连带保证责任能力，借款人未在规定时间内办理变更手续的；

（七）其他违反《借款合同》的行为。

第三十一条 公积金中心工作人员在办理贷款业务过程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职、获取不正当利益，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依据有关规定给予处理。

第九章 附则

第三十二条 公积金贷款档案材料由公积金中心、受委托银行各留存一套，并按照《中华人民共和国档案法》的有关规定登记编号，及时归档，妥善保管。

第三十三条 借款人在申请公积金贷款过程中发生的公证等费用由借款人承担。

第三十四条 本办法由潍坊市住房公积金管理中心负责解释。

第三十五条 缴存公积金的灵活就业人员公积金贷款参照本办法执行。

第三十六条 潍坊市住房公积金管理中心可以根据本办法制定实施细则。

第三十七条 本办法自2019年1月1日起施行，有效期至2023年12月31日。