买二手房注意事项过户_买二手房注意事项

购买二手房注意事项

    一、确认产权的可靠度

    1、凭身份证去房产交易中心查询房屋的真实信息，30元的费用；2、可以交给中介全权负责，合同注明：如果房产证并非真实，中介付全部责任；3、确认房主真实身份。

    二、房屋手续是否齐全

1、房产证、土地证是否齐全；2、房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭贷款买的房子，是否在租，贷款额多少，我国包括大部分地区均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同；3、可以索要中介营业执照的复印件。

3、房屋产权是否明晰

(1)有些房屋有好多个共有人？如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买家应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

(2)如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

4、确认房屋的准确面积

1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；

2.产权证上一般标明的是建筑面积；

3.最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。

5、土地情况是否清晰

注意土地的使用年限。如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

6、留心付款方式

(1)对付款方式、付款日期、付款数额做具体数据的约定。最好的办法是一方先在银行存入现金，双方在银行实现交付，一方取出现金，直接存入对方的账户。

(2)如果买卖的房子有贷款，那么在付款时更要特别留意，一般应由卖方提前还款解除贷款。

7、确定交房时间：付款方式、时间，缺一不可

如果达成买卖意向，关于交房时间应当在合同中做明确的约定。之前在房屋买卖过程中，经常会出现因为没有在合同中注明交房时间而引发纠纷的，比如到了约定时间，卖房因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买房，而买房又因没有在合同中做相关的说明，买方只能吃“哑巴亏”。

因此，在签订合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房。

8、户口问题

买方在核实房产情况的同时，别忘记了房屋连带的户口关系，卖方是否在售出房屋之后将家人的户口同时迁出。之前经常会出现类似的情况，诸如卖方在售出房屋之后没有将家人的户口同时签出，而导致买方无法将户口迁入。该约定可在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行注明。同交房时间的约定一样，一般情况下，卖家可以预留一笔钱，在交房时确认了户口情况之后再支付给卖家，这笔钱的数额一般是房屋总价的1%左右。

9、当心维修基金被“黑吃”

很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金，中介往往利用这个“缺口”吃进维修基金，如此的情况经常以以下的方式发生：中介告诉卖方二手房维修基金已经所剩无几，一般情况下都是送给买方，而中介在对付买方时则称卖方没有将维修基金“送”给你，买方要自己重新办理维修基金，这样以来维修基金就进了中介的口袋。

买卖双方需当面进行了解，如果是将维修基金赠予买家，双方需在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行约定。一般情况下，房屋交接时，买卖双方需共同到房管局，相应的物业管理公司，针对维修基金的帐户余额，进行资金交割，户名的变更。