异地公积金贷款买房如何办理_公积金贷款买房为何难实现 政策改革待实现

公积金贷款相比商业贷款、现金全款买房究竟差在哪里？为什么开发商都不愿意进行公积金贷款？

这个问题简单归纳有以下几点原因：

1、住房公积金贷款服务较差。过去多年在房地产开放行业里已经积累了足够的恶名，以至于现在很多开发商谈住房公积金色变；

2、制度覆盖面非常小。相比于银行贷款客户仅需有固定收入的要求，住房公积金要求客户必须缴交住房公积金且满足一定额度、期限、比例才能申请贷款。一个楼盘项目的客户能有30%符合公积金贷款要求都要笑了，量小开发商自然不会再花精力去与住房公积金合作谈判，干脆一句了之；

3、门槛高。对个人客户门槛高，对开发企业门槛高，对开发项目门槛高。你摆出一副拒人千里的臭脸，人家自然会用脚投票。

下面展开谈谈以上现象产生的原因

住房公积金由各个地级市以上地区的住房公积金管理中心管理，中心本质上是一家事业单位，领导是由上级部门指派的官员，所以，这个单位和你们平时所熟知的有关部门没有什么卵区别。领导考虑问题永远都是从政治角度出发，虽然从事的是准金融业务，但管理上面还是行政单位老一套，行事作风摆脱不了官僚习气。

人员组成上，前台业务人员基本已更新换代，都是近年新招聘的大学及以上学历人员，但是还存在着为数不少的素质较差，学历较低，年龄较大的老板凳，这部分人晋升无望，没有实职但有一定级别，说话有一定分量，工作能力几乎为零，存在的主要意义是为了拖后腿。

目前，我国的住房公积金管理中心的管理模式一般有以下两种：

1、委托银行运营，所有的资金归集和贷款业务直接交给银行处理，以“上海模式”为代表；

2、自管自营，即所有业务由中心自己负责，银行仅充当出纳的角色，以“北京模式”为代表。

那么，问题就很明显了，如果是“上海模式”，容易发生商业银行从自身利益出发，利用公积金资金成本低、沉淀金额大的特点，任意截流使用公积金、侵吞利差等监守自盗的行为提供了滋长的土壤。同时，银行工作人员也会将住房公积金业务当作前妻的孩子，什么都排在银行自身业务之后，效率之低就可想而知了。

“北京模式”由于住房公积金管理中心是直属于城市人民政府的不以营利为目的的事业单位”，即它既不是政府机构，也不是具有独立财产的企业法人。此种法律地位的定位与其实际行使的权利和承担的责任之间存在着法理上的不匹配，所以在其发展过程中总存在着求稳思想，跟不上市场的步伐，容易制定一些过于保守的政策，满足不了市场的需求，从而被市场否定。

此外，由于中心是事业单位，工资收入只能按照国家有关规定执行，不能像金融企业那样采取相应的激励机制，而业务人员却要承担巨大的金融风险，导致积极性较低，甚至可能会出现人为设置门槛的情况。简单说，就是不管我一年发放一个亿还是十个亿的贷款，都影响不了我的收入，而一旦贷款出现风险，却要由我个人来承担，这种情况下，业务人员自然就会在办理业务时采取顶格处理，宁可少出点错，也不愿让自己背锅。

一般人都知道贷款有风险，产生问题是再自然不过的事了，银行信贷都有一定的逾期率和坏账核销制度来解决呆账坏账。而住房公积金的领导却相信“人定胜天”，要求贷款回收率一定要达到100%，这种情况下，谁还敢随便授信？经历过大年三十冰天雪地里挨家挨户的敲门要债，每个月啥事都干不了，天天围着那几个钉子户讨钱，你会轻易给人放贷款？但凡有点问题的都直接退了，开发商能不抱怨？